贵州律师：商品房预售制下对《商品房买卖合同》格式条款进行法律规制的意义
随着我国城镇化进程的推进，激发了城市商品房的需求数量，一手商品房交易逐年增加，同时，因为我国商品房销售基本是预售制，导致《商品房买卖合同》纠纷案件特别是《商品房预售合同》纠纷案件大幅增加，通过在中国裁判文书网检索”商品房预售合同纠纷”得出的数据：从2016年至2020年的裁判文书数量分别为：76829、107217、133560、150924、144712件；贵州省各级法院的从2016年至2020年的裁判文书数量分别为：1859、4716、9044、14226、22400件。从上述数据看出，全国的数量自2016年至2019年均是上升趋势，2020年相比2019年数量减少；而贵州省数量却一直在增长；再在检索栏输入关键词“格式条款”，贵州省从2016年至2020年的裁判文书数量分别为：87、139、353、1637、2917件。在增长的数量中，其中涉及格式条款纠纷的案件数量也随之增加，处理好类似案件，有利于发挥裁判文书的导向作用，规范《商品房买卖合同》的提供者即商品房出售方--房地产企业在出售环节的规范发展，有利于减少因此产生的案件数量，有利于《民法典》合同篇中关于格式条款规定条文的施行。
对比《合同法》和《民法典》中关于“格式条款”的法律条文，二者就格式条款的定义相同。《民法典》第四百九十六条在《合同法》第三十九条内容基础上增加了“提供格式条款的一方未履行提示或者说明义务，致使对方没有注意或者理解与其有重大利害关系的条款的，对方可以主张该条款不成为合同的内容。”，如果存在前述情况，购房人可以据此主张该格式条款不成为合同的内容，不对购买人产生法律拘束力。关于格式条款的效力规则的规定上，《民法典》第四百九十七条对比《合同法》第四十条进行了较大的调整，《民法典》第一编第六章第三节系对民事法律行为的效力规定，在此不一一列举，《民法典》第506条与《合同法》第53条规定的内容一致，也不再重复列举。相较于《合同法》，《民法典》关于格式条款无效事由的具体规定有如下变化：一是将《合同法》第四十条的后半句“或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”，拆分成《民法典》第四百九十七条的（二）、（三）项；二是将“不合理”作为区分涉重大利害关系格式条款是否有效的评判依据，《民法典》第四百九十七条第（二）项“提供格式条款一方不合理地免除或者减轻其责任、加重对方责任、限制对方主要权利；”对比《合同法》第四十条规定，增加了“不合理地”免除其责任、“或减轻其责任”、“限制对方主要权利”，只有存在提供格式条款一方不合理地免除或者减轻其责任、加重对方责任、限制对方主要权利情形时，才能认定为无效格式条款；值得注意的是，《民法典》第四百九十七条第（三）项“提供格式条款一方排除对方主要权利”与《合同法》第四十条的规定相同，并未将“不合理”作为其适用的前提条件，只要是排除对方主要权利的格式条款均为无效。
房开企业作为商品房的出卖方，在签订《商品房买卖合同》之后，利用《补充协议》，设置一些减轻、免除自己责任、加重购房人责任、甚至是限制、排除购房人主要权利的条款。比如：合同没有逾期交房合同解除权行使期限，而补充协议增加了购房人行使逾期交房合同解除权时须在“解除事由发生之日起30日内行使”；将《商品房买卖合同》约定的逾期交房违约金由：“按日向买受人支付全部已付款的万分之一”变更为：“逾期交房违约金限定为不超过房屋总价的2%”；将《商品房买卖合同》中约定的：“出卖人须在X年X月X日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人”在《补充协议》中变更为：“出卖人在该商品房交付使用后XXX个工作日内交付商品房转移登记有关文书”等等限制买受人权利、加重买受人责任、排除买受人主要权利的条款。贵阳合同纠纷律师在此建议，当遭遇这些条款时，作为买受人可以根据《合同法》或《民法典》关于无效格式条款的规定依法主张其无效，以维护自身合法权益。
我国《合同法》、《民法典》的立法宗旨之一是鼓励交易和维护交易稳定，鼓励交易和维护交易稳定的前提和对象是诚实信用和公平合理的交易；不诚信、不公平、不合理的交易不仅得不到法律的鼓励和支持，还应受到法律的惩罚，否则就会变成鼓励不诚信、不公平交易、助长变相的“强制交易”，“鼓励交易”就会导致相对方“害怕交易、不敢交易”。自愿、公平和诚信是我国民法体系和《民法典》遵循的基本原则，《合同法》、《民法典》对于格式条款的规定，其目的之一在于限制不诚信、不公平、不合理的条款以及交易，进而实现自愿、公平、诚信交易和鼓励交易，当然，如前所述，我国《民法典》关于格式条款的规定中还存在诸如何为“不合理”、何为“主要权利”等不确定规定，需要在实践中借鉴《合同法》实施过程中法院判决对相关情形的认定，并不断总结、归纳、完善。